מילון מושגים

העזר במילון מושגים של מקצוען בנדל"ן ושפר את ידיעותיך בתחום.

א

אזור התמחות
אזור מגורים מוגדר הכולל שכונה אחת או מספר שכונות בו הסוכן נדל"ן מתמחה ומרחיב את המוניטין שלו באזור.

אחוזי בנייה
מונח המגדיר את השטח הבנוי ממגרש מבחינת האחוזים הניתנים לבנייה וזאת ע"פ תוכנית בנין עיר ( תב"ע ) בו נמצא הנכס.

ב


בלעדיות

התקשרות חוזית ובלעדית בין מתווך ובעל נכס. הנכס ניתן לשיווק על ידי בעל הנכס ובהתחייבות למשרד תיווך אחד בלבד. בדרך כלל לתקופת זמן מוגבלת. המשרד המתווך מתחייב לבצע לפחות שתי פעולות שיווק על פי חוק ואף יותר על מנת לקדם את מכירת הנכס.

בניה רוויה
מגדיר אפיון בניה. מתייחס לשכונות ואזורים המאופיינים ברבי קומות

בית פרטי
סוג נכס. בית בודד על מגרש ללא קירות משותפים עם שכנים

בית משותף
מונח המגדיר בתים עם שתי דירות ויותר הרשומים בפנקס הבתים המשותפים המגדיר תקנון זכויות בין הדיירים.

בעלות
מונח משפטי המגדיר את זכות הבעלים במקרקעין והיכולת להחזיק בהם ולהשתמש בהם לכל עניין ועסקה בכפוף לכל דין והסכם.

ג

גרמושקה
שם טכני לתוכנית של הנכס. בגרמושקה מופיעים מידות הנכס, שרטוטים והיתרי בנייה מאושרים על הנכס. נמצא במחלקת הנדסה ובנין בעירייה.

גורם יעיל
מונח משפטי המתייחס לפועלו של מתווך במקרקעין בעסקת מקרקעין. לא מספיק להציג נכס ללקוח . על המתווך לשמש את הלקוח כגורם יעיל בתפקודו והתנהלותו מול הלקוח עד להגעת הסכם מחייב בין הצדדים.

גוש
ראה ערך תוכנית בנין עיר

גנזך

מקום בו נמצא תיק בנין עם הפרטים ושירטוטים ( גרמושקה ) הרלוונטים על נכס. נמצא במחלקת בנין והנדסה בעירייה.

ד

דירה
סוג נכס. יחידת חדרים עצמאית למגורים, עסק או לכל צורך אחר. סוג הנכס הפופולארי ביותר בשוק הנדל"ן .

דופלקס.
סוג נכס. מתייחס לדירה הבנויה על שני מפלסים נפרדים תחתון ועילי עם מדרגות המחברות ביניהם.
דופלקס עם גג צמוד יקרא דופלקס גג.

דירת גג.
סוג נכס. דירה עם גג צמוד מעליה. לרוב עם כניסה ישירה מהדירה עצמה לגג.

דירת גן
סוג נכס. דירה עם גן צמוד בבית משותף. לרב בבנין רווי קומות.

דמי תיווך

מונח המגדיר את התמורה לה זכאי המתווך על פי חוק ורק אם נתקיימו התנאים הבאים: המתווך בעל רישיון כחוק, הוא נדרש ע"י לקוח להזמנת שירותיי תיווך בכתב, הוא שימש כגורם היעיל בין הצדדים עד להסכם מחייב, הוא ביצע לפחות  2 פעולות שיווק בתקופת הבלעדיות על הנכס.

דירת פטור מזכה
מונח משפטי המגדיר מקרקעין הפטור ממס שבח. מתייחס לדירה ששימשה בעיקרה למגורים, חינוך, לרבות פעוטון, או דת, לפחות באחת משתי התקופות שלהלן: 1. ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח. 2. ארבע השנים שקדמו למכירתה

ה

היטל השבחה
מונח המציין את ההיטל שיש לבעל נכס במקרקעין לשלם על עליית ערכו של הנכס וזאת עקב שינוי תוכנית שאושרה ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה בגין הקלה או שימוש חורג ואשר הביאה לעליית הערך של הנכס. מתייחס בעיקר לצמודי קרקע ולדירות גג. ההיטל משולם לוועדה המקומית בניגוד למס שבח המשולם למס הכנסה.

הקלה
הקלה הינה היתר בניה הניתן לנכס מקרקעין ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה ובניגוד לתוכנית בנין עירוני ( תב"ע ) ובמידה ואינו סטייה ניכרת. הקלות ניתנות לבעלי נכסים שצרכיהם השתנו עם הזמן ולמעשה מרחיבות את אחוזי הבניה על הנכס. ההקלה הניתנת משנה את ערך הנכס וגוררת אחריה היטל השבחה אשר משולם ע"י בעל הנכס לוועדה המקומית.

הערת אזהרה
הערה הנעשית אצל רשם המקרקעין המסדירה את מעמד הקונה מול הנכס עד השלמת העברת הבעלות הסופית על הנכס

הזמנת תיווך בכתב
מתווך במקרקעין לא יהיה זכאי לעמלת תיווך מלקוח אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולות ושירותי תיווך .

הסכמה
התקשרות חוזית, לא בלעדית, בין בעל הנכס למתווך. בעל הנכס מזמין אצל המתווך שירותי תיווך ומתחייב לשלם עמלה למתווך במידה ולקוח מטעמו של המתווך קנה את הנכס . בשונה מבלעדיות מקובל בשיטה זו שמספר משרדי תיווך יעבדו על הנכס עבור בעל הנכס

השבחה
( 1 ) השבחת בניינים באמצעות יוזמה של הדיירים. לאחר  שמתקבלת הסכמה בין הדיירים נבחרת תוכנית ומאתרים יזם. ההשבחה יכולה להיות פרטית או באמצעות תוכנית תמ"א 38 ( ראה ערך ).

( 2 ) השבחה בגין הקלה של הועדה המקומית המגדילה את אחוזי הבנייה על הנכס ומעלה את ערכו.

( 3 ) מונח טכני למשקיעים בנדל"ן הממתייחס לערך העתידי של הנכס בזמן מכירתו.

ו

וילה.
סוג נכס. בית פרטי היושב על מגרש בודד גדול. מאופיין בבנייה בעלת מעוט מפלסים .

ועדה מקומית

לכל מרחב תכנון מקומי כפי שהוגדר ע"י שר הפנים תהיה ועדה מקומית אשר הינה גוף האחראי מתוקף חוק התכנון והבניה בישראל לטפל  בכל הקשור לתכנון ובניה. מתפקידיה הנפקת הקלות, שימושים חורגים וגביית היטלים ואגרות. הועדה המקומית אחראית על גביית היטל ההשבחה בגין השבחתו של נכס במקרקעין.

ז

זכות ראשונים
ביטוי כללי מעולם התיווך המתייחס למתעניין הראשון אשר הציעה הצעה לרכישת נכס. במידה והתקבלו על הנכס הצעות נוספות גבוהות יותר. למציע הראשון יש זכות ראשונים להשוות. מקובל בשיטת שיווק בבלעדיות.

זכות במקרקעין
מונח משפטי בחוק המקרקעין המגדיר על פי חוק והסכם את בעלי או חוכרי או דייריו המוגנים של מקרקעין וזכויותיהם.

ח

חדר שינה "מאסטר"
מתייחס לחדר השינה המרכזי של ההורים . תמיד יכיל יחידת שירותים ומקלחת צמודים.

חוזה מכר

חוזה המתקיים בין המוכר והקונה המסדיר משפטית את העברת החזקה והבעלות על המקרקעין.

חכירה
הזכות להחזיק במקרקעין ולהשתמש בו כשוכר שלא לצמיתות. חכירה המתבצעת לתקופה העולה על 25 שנה  תיקרא "חכירה לדורות". מתייחס לנכסים הנמצאים ברשות מנהל מקרקעי ישראל.

חלונות אנגליים
מונח אדריכלי המתייחס לחלונות בשטח המרתף המשמשים כפתחי אוורור.

חלקה
ראה ערך תוכנית בנין עיר

חנייה פרטית בטאבו
מתייחס לחניה פרטית בניגוד לחניות משותפות או בהסכמה.  חניה פרטית כפולה מתייחסת ל 2 קטגוריות: 1. חנייה צמודה: חניה אחת ליד השנייה ונחשבת עדיפה. 2. חניה טורית : חניה אחת אחרי השנייה

ט

טאבו
מונח  טורקי עתיק שנשתמר והמתייחס להסדרי הרישום במקרקעין אצל רשם המקרקעין והמגדיר זכויות במקרקעין בבעלות וחכירה. מוצג לציבור באמצעות נסחים.

טיוטות
מונח הלקוח מעולם התיווך מתייחס לעסקה במקרקעין הנמצאת אצל עורכי דין של הצדדים המעבירים ביניהם טיוטות על מנת להגיע לחוזה מכר מוסכם ומחייב

טריפלקס

סוג נכס. מתייחס לדירה בעלת 3 מפלסים שונים

י

יזם

אדם אשר יוזם ומקדם תוכנית לצורך עסקי או פרטי להשבחת נכסיו או נכסי אחרים והעלאת ערכן בשוק הנדל"ן אם באמצעות השבחתם לצורכי מגורים או השבחתם לצורכי מכירתם או השכרתם.

כ

כונס הנכסים
כונס הנכסים הינו גוף הממונה ע"י ראש ההוצאה לפועל .מתפקידו לנהל את מכירת הנכס של החייב עד למימוש המכירה ובכפוף לראש ההוצאה לפועל או מטעמו.

ל

לקוח
צד להסכם עם מתווך במקרקעין ולקבלת שירותיו בין אם הוא משלם עמלת תיווך ובין אם לאו . התנאים לאמור מתקיימים אך ורק נחתם הסכם בכתב.

מ

מקרקעין

קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר  אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה

משכנתה

משכון המקרקעין לטובת גוף פיננסי במטרה להקנות לקונה הנכס יכולת לממש זכותו במקרקעין.

מתווך

אדם הרשאי על פי חוק המתווכים לעסוק בשירותי תיווך ולקבל תמורה בגינה.

מס רכישה

מס הקיים בחוק מיסוי מקרקעין לפיו יהא חייב הרוכש זכות במקרקעין לשלם עבור רכישתו מס הנגזר משווי הנכס במכירה. המס הינו מדורג ומשתנה לעיתים בהתאם לאופי המחירים בשוק. מדרגת המס הנמוכה ביותר הינה 0% והגבוהה הינה 5% .

מס שבח
מס הקיים בחוק מיסוי מקרקעין והמתייחס לתמורה במכירת  מקרקעין  בגין השבחתה. כלומר אם מחירו של הנכס גבוה יותר מתקופת קנייתו יחייב מס שבח את מוכר הנכס לשלם 50% מהשבחת ערך הנכס. פטור קלאסי ממס שבח הפוטר את מוכר הנכס מלשלם את המס יתייחס לנכס אשר בין מכירתו הנוכחית  למכירתו הקודמת התקיימה תקופה של 4 שנים.

מקרקעי ישראל
הינם המקרקעין של המדינה, של רשות הפיתוח או של הקרן הקיימת לישראל והבעלות בהם אינה ניתנת למכר או להעברה בדרך אחרת למעט על פי חוק. את מקרקעי ישראל מנהלת הרשות למנהל מקרקעי ישראל.

משא ומתן

אמנות המשא ומתן הינה הליך המשמש מתווכים מקצוענים לנהל דין ודברים בין הצדדים השונים על מנת להביאם להסכם מכר מחייב וזאת לשביעות רצונם של הצדדים כולם.

משא ומתן שלא בתום לב

מונח משפטי אשר מתייחס לאפשרות הלא נורמטיבית ואף פלילית בה מתווך יעביר עסקה במקרקעין לחוזים אצל עורכי דין ובו זמנית ימשיך לשווק את הנכס  לכל המרבה במחיר ובניגוד לאינטרסים של  הלקוח, רוכש הנכס.

מרתף
שטח תת קרקעי שכיח בקוטג'ים ובתים פרטיים. החוק מאפשר לבנות מרתף עד  80% משטח הקרקע. למרות שרבים לא מנצלים זאת בגלל עלויות בנייה גבוהות.

מיני פנטהאוס
סוג נכס. דירה בעלת מפלס אחד או שניים. עם מרפסת גדולה היוצאת מהסלון. יכולה להיות ממוקמת גם בקומות מרכזיות בבניין

מרפסת שמש

מונח המתייחס למרפסת חיצונית היוצאת מקו המתאר של הבניין.

מתעניינים

השם הטכני ללקוחות אשר מסיירים בנכסים. בניגוד לקונה, מתעניין אשר רכש את הנכס שהוצג לו.

משקיעים

הגדרה לקבוצת מתעניינים בנדל"ן לצרכים עסקיים.

נ

נדל"ן

נכס דלא ניידי בפירושו הארמי . הינו נכס מקרקעין אשר אינו ניתן לניוד.

נדל"ן יד ראשונה

מתייחס לשיווק נכסים חדשים מקבלנים ויזמים ישירות לרוכשים

נדל"ן יד שנייה

מתייחס לשיווק נכסים אשר בבעלות פרטית . בעלי גיל של מספר שנים ויותר. מהווה את החלק העיקרי בעסקאות המקרקעין בארץ.

נדל"ן מסחרי

מתייחס לשיווק נכסים מסחריים אשר אינם למטרת מגורים: משרדים, עסקים אולמות, קניונים וכן.

נסח טאבו
נסח כללי המציג את פרטי בעל הנכס, גודל הנכס במטרים והאם קיימים שעיבודים עליו. הנסח ניתן להורדה באמצעות האינטרנט אצל רשם המקרקעין לצפייה וניתוח ראשוני של הנכס בבואך לשווקו.

ע

עסקה במקרקעין

מונח משפטי המגדיר הקניית בעלות או זכות במקרקעין ע"י הצד הקונה ועל פי רצון המקנה. הגדרה זו אינה מכילה בתוכה ירושה על פי צוואה.

פ

פאטיו
שטח פנימי ביחידת דיור בעל קירות סובבים ופתח עילי פתוח לשמיים.

פיצוי מוסכם
מונח משפטי המתייחס  אצל עורכי דין בעת כריתת הסכם מכר על הסכמת הצדדים לפיצוי מוסכם ללא הוכחת נזק במידה ואחד מהצדדים הפר  הפרה יסודית את ההסכם.

פינוי בינוי
תוכנית יזמית באישורה של הועדה המקומית לפנות בניינים ישנים מדייריהם באישורם והסכמתם של הדיירים על מנת לבנות  רבי קומות חדשים. העיר מקבלת קידמה, הדיירים מקבלים דירות חדשות והיזמים יחידות דיור נוספות המשמשות כרווח יזמי. הבעיה המרכזית בתוכנית זו הינה הלחץ הרב שהינה יוצרת על התשתיות באזור בגלל תוספת ריבוי דיירים לאזור.

פנטהאוס
סוג נכס. דירה מרווחת מאד במפלס אחד עם מרפסת גדולה היוצאת מהסלון. תמיד תהיה אחרונה בבניין. נכס זה נחשב לנדיר ולכן מאד פופולארי ויקר.

צ

צמוד קרקע
מונח מקצועי המתייחס לכל הנכסים הצמודים לקרקע פרטיים ובבתים משותפים : קוטג'ים , דירות גן ובתים פרטיים.

ק

קבוצת רכישה
התאגדות של פרטיים לצורך רכישת קרקע ובנייה רוויה עליה, במטרה להקל את המיסוי על רכישתה ובכך להוזיל את מחיר הדירות ולהפכו אטרקטיבי מאלה המוצעות בשוק.

קוטג'
סוג נכס. בית פרטי המאופיין בבניה מפלסית גבוהה .

קוטג' דו משפחתי
סוג נכס. 2 בתים המחוברים בקיר משותף החולקים אותו מגרש.

קוטג' טורי

שלש יחידות מגורים ויותר היושבות על מגרש אחד וחולקות קירות משותפים.

ר

רכוש משותף
מונח משפטי בחוק המקרקעין המתייחס לנכס במקרקעין. לכל דירה בבית משותף קיים חלק ברכוש המשותף של אותו בית משותף: מחסנים וחניות. בעסקת מכר רואים ברכוש המשותף של אותו נכס חלק אינטגראלי מהנכס .

רישיון תיווך

על פי חוק המתווכים במקרקעין , תשנ"ו – 1996 על מתווך במקרקעין חייב להיות רישיון ממשרד המשפטים המאפשר לו לעסוק על פי חוק בשירותיי תיווך.

רשם המתווכים
הינו המחלקה במשרד המשפטים האחראית  מטעם השר לספק רישיונות לתיווך במקרקעין לעומדים בתנאים לקבלת רישיון על פי חוק המתווכים ולנהל פנקס של בעלי רישיון בתיווך.

ש

שמאי מקרקעין

אדם המוסמך על פי חוק שמאי מקרקעין לעסוק בשמאות והערכת נכסים מטעם פרטיים וגופים. בעסקאות מקרקעין משמש את הבנק להערכת הנכס הנמכר למטרת אישור סופי של המשכנתה

שטח ברוטו
מונח המתייחס לשטח הדירה אותה המתווך מציג ללקוחותיו . שטח הברוטו כולל גם את הרכוש המשותף של הדירה: מחסנים וחניות. על מתווך מקצועי לברר את השטח נטו של הנכס אותו הינו מציג.

שטח נטו
שטח הנטו של דירה מתחלק ל 2 קטגוריות. 1. שטח נטו כללי – מתייחס לקו המעטפת של הדירה כולל הקירות הפנימיים וללא הרכוש המשותף 2 . שטח נטו נטו ( רצפה ) – מתייחס לשטח הרצפה ללא הקירות הפנמיים.

שימוש חורג

מונח הבא לקבוע סטאטוס זמני על נכסי מקרקעין. יכולה הועדה המקומית באישור הועדה המחוזית לאשר מספר בניינים בתחומה כמוגדרים בניינים חורגים בגין שינוי תוכנית בנין עיר ( תב"ע ) בתחומה. למשל אזור מסחרי אשר הוגדר על פי תוכנית חדשה כאזור מגורים. לאחר פרסום הרשימה ואישורה יבחנו אופיים של המבנים ותיקצב תקופת שימוש חורג מקסימאלי בסיומה יפסק השימוש החורג וייעודם של המבנים ישתנה.

שיתופי פעולה

מגדיר מערכת יחסים עסקית בין משרדי תיווך שונים המשווקים את אותו הנכס. מקובל בשיטת שיווק בבלעדיות. המשרד המנהל את שיווק הנכס משתף משרדים אחרים באזור בשיווקו.

ת

תוכנית בנין עיר ( תב"ע )
ובשמה המשפטי  " התוכנית" הינה התוכנית שנועדה על פי חוק התכנון והבנייה , תשכ"ה – 1965 להסדיר את יעוד הקרקעות והרשאות הבנייה עליהן באזור גיאוגרפי מוגדר. התוכנית משמשת את בעלי המקרקעין לדעת את זכויותיהם על הקרקע בבואם לבקש הקלות או שימוש חורג מהוועדה המקומית..
התוכנית מחולקת לתשריט ותקנון:

תשריט: התשריט הינו מפה המודדת ומחלקת את שטח התב"ע הנתון על פי גושים וחלקות. התשריט צבוע בצבעים המגדירים את אופיים וייעודם השונה של החלקות והגושים בתחומה .

תקנון: התקנון הינו החלק המילולי והקובע המצורף לתשריט  ואשר מגדיר  ומפרט את ייעודם של החלקות והגושים השונים . התקנון יכול להראות את קווי הבניין המורשים אצל כל חלקה וגוש , את אחוזי הבנייה המורשים בשטח נתון ואת גובהם המאושר של הבניינים המיועדים להיבנות בשטחים הרלוונטיים.

תשואה

מונח טכני למשקיע בנדל"ן בבואו לחשב את הרווח על הנכס מהשכרתו ביחס לקנייתו. תשואה ברוטו תחשב את שכר הדירה השנתי לחלק למחיר הנכס בעת קנייתו.

תמ"א 38

תוכנית מתאר ארצית לחיזוק יסודות בניינים ישנים כנגד רעידות אדמה בעידודה של המדינה ובפיקוח העירייה. התוכנית מאפשרת הקלות רבות לדיירי הבנין וליזמים. הדיירים מרוויחים בנין חדש ומשופר עם תוספת של שטחים, מרפסות וחניות. היזם מקבל זכויות בניה על הגג לעוד יחידות דיור אותן יוכל למכור ולממש רווח יזמי.

בחזרה לתחילת העמוד ↑

סגור לתגובות.